Siết tín dụng bất động sản, NĐT cần tỉnh táo lựa chọn BĐS
Việc ngân hàng siết tín dụng bất động sản đang tạo ra tác động trực tiếp đến những khách hàng dùng đòn bẩy tài chính, Chủ đầu tư cũng như những kỳ vọng bức tranh BĐS 2022 tăng trưởng mạnh. Thị trường sẽ đi về đâu khi thông tư mới áp dụng, liệu có phải 100% CĐT bị ngân hàng siết vay vốn?
Ngân hàng siết tín dụng bất động sản
Thông tư 16/NHNN siết vốn ngân hàng chảy vào lĩnh vực nóng thì một số ngân hàng thương mại đã tạm dừng cấp tín dụng cho vay bất động sản. Chính sách mới làm xôn xao thị trường BĐS được cho là cần thiết để ngăn tình trạng đầu cơ khi giá BĐS tăng dựng đứng thời gian gần đây.
Đầu tiên là Techcombank, từ ngày 25/03 ngân hàng đã dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận). Nhà băng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang tháng 04.
Còn Sacombank mới đây đã yêu cầu giám đốc khu vực, giám đốc chi nhánh và trưởng phòng giao dịch không cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa bất động sản để ở. Nhà băng này yêu cầu các đơn vị tập trung cấp tín dụng với các lĩnh vực sản xuất, không thực hiện huy động – cho vay cầm cố sổ (nhà đất) cùng lúc.
Có thể nhận định đây chính là bước đầu trong lộ trình kiểm soát tín dụng BĐS. Theo các chuyên gia, van tín dụng cho đầu tư địa ốc có thể bị thắt chặt hơn từ giữa năm 2022 để ổn định thị trường nhà đất.
Siết vốn ngân hàng tác động tới thị trường địa ốc như thế nào?
Để đảm bảo nền kinh tế phát triển, Nhà nước cần tập trung vào các hoạt động sản xuất, dịch vụ đồng nghĩa dòng tiền cũng cần đổ về các ngành nông nghiệp, công nghiệp. Khi các ngân hàng siết tín dụng BĐS, mặt tích cực vào thị trường đó là góp phần kiểm soát lượng cung tiền trên thị trường, hạ nhiệt bong bóng giá nhà đất vốn đã được đẩy quá cao trong 3 năm qua. Đồng thời cũng có tác động trực tiếp đến thị trường địa ốc và 3 nhóm đối tượng chính như sau.
Người có nhu cầu mua nhà để ở
Khi ngân hàng dừng cho vay để mua BĐS, điều này đã tác động lớn đến tâm lý của người dân có nhu cầu mua nhà để ở. Nếu như trước đây, người dân mua để ở chủ yếu mượn tiền anh em người thân và mượn vốn ngân hàng thì khi thông tư 16 áp dụng sẽ mất đi một kênh cần thiết để đủ tiền mua nhà. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc ngân hàng mạnh tay siết cho vay BĐS khiến nhiều người có nhu cầu ở thực lo ngại vì không thể tiếp cận vốn để mua nhà.
Nhà đầu tư vốn mỏng
Nhóm nhà đầu tư vốn ít, giới đầu cơ nhà đất chính là đối tượng chịu tác động mạnh vì chủ yếu các nhà đầu tư này đều sử dụng đòn bẩy tài chính nên khi Thông tư 16 áp dụng, các ngân hàng siết vốn thì đồng loạt bán tháo cắt lỗ trả nợ.
Một minh chứng sống, anh Cao Hoàng Minh (Hà Nội) chia sẻ, vào năm 2021 khi sản xuất đang tạm trì trệ, với số vốn 500 triệu đồng anh cũng chuyển sang đầu tư lên mảnh đất Hòa Lạc với hy vọng kiếm lời. Cuối cùng anh chốt lô đất hơn 70m2 ở Thạch Thất giá hơn 1,2 tỷ đồng tức 18 triệu/m2. Tuy nhiên, sau cơn sốt đất mà vẫn chưa bán được với số lời mong muốn, hiện nay mỗi tháng anh phải xoay xở trả ngân hàng gần 30 triệu cả gốc lẫn lãi. Giờ đây khi thông tư mới ra, anh quyết định cắt bán lỗ hoàn vốn để trả đủ số nợ ngân hàng.
Nhà đầu tư có tài sản lớn
Với các nhà đầu tư mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi sẽ ít bị tác động khi ngân hàng siết hoặc khóa van tín dụng. Hầu hết tệp khách hàng này với tư duy đầu tư dài hạn sẽ lên các phương án điều tiết dòng tiền, làm tài sản sinh lời bằng nhiều kênh khác nhau như kinh doanh, cho thuê..
Chủ đầu tư
Việc giới hạn cho vay đầu tư bất động sản có thể gây khó khăn cho các chủ đầu tư có lượng hàng tồn kho lớn nhưng tốc độ bán hàng chậm. Chính sách siết cho vay buộc chủ đầu tư phải hạn chế quy mô phát triển để phù hợn với năng lực tài chính, cân nhắc tỷ trọng vốn tự có/vốn vay khi triển khai dự án, tránh tình trạng gồng quá mức năng lực tài chính.
Liệu tất cả các BĐS đều bị siết vốn ngân hàng?
Theo các chuyên gia phân tích, những nhà đầu tư vốn mỏng ôm nhiều đất với hi vọng lướt sóng sinh lời sẽ phải từ bỏ khi không còn được mở van tín dụng dễ dàng như trước. Đồng thời các nhà đầu tư cần có phương án dòng tiền và giảm bớt hàng tồn để tránh rủi ro trong bối cảnh thanh khoản thị trường sụt giảm.
Tuy nhiên, vay bất động sản vẫn là khoản vay lãi nhất đối với các ngân hàng. Cụ thể các lĩnh vực ưu tiên lãi suất 6% nhưng BĐS lãi suất cho vay lên tới 12%/năm vì vậy các Chủ đầu tư uy tín vẫn được áp dụng vay ngân hàng.
Nếu CĐT có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín, dự án sẽ nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Số lượng CĐT này sẽ rất ít ỏi, có tiềm lực tài chính đủ mạnh và theo đuổi mục tiêu phát triển dài hạn làm giàu mảnh đất bằng các hoạt động thương mại, kích cầu dịch vụ.. vì vậy đây chính là thời điểm nhà đầu tư nên mua hàng từ chủ đầu tư uy tín, để an tâm về gói vay từ phía các ngân hàng.
