Phác thảo lại bức tranh BĐS 2021, dự báo năm 2022 lạc quan và nhiều cơ hội

Năm 2021 là một năm mà chúng ta phải đối mặt với việc dịch bệnh Covid diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến nền kinh tế. Dưới tác động của Covid-19, thị trường bất động sản đã có nhiều sự thay đổi lớn từ hành vi, thị hiếu khách hàng đến những chiến lược phát triển và cách thức kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản. Hãy cùng phác thảo lại bức tranh thị trường BĐS năm 2021 để thấy được dự báo năm 2022 lạc quan và nhiều cơ hội hơn.

Thị trường BĐS 2021 được ví như lò xo bị nén mạnh

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2021 (VRES 2021) với chủ đề “Bắt mạch sức khỏe – Tổng quan thị trường bất động sản 2021”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định nhu cầu tìm kiếm bất động sản Việt Nam giống như một chiếc lò xo bị nén.

Trong vòng 2 năm qua, thị trường bất động sản đã hình thành một quy luật đáng chú ý sau mỗi đợt dịch Covid-19 diễn ra, mức độ quan tâm với các sản phẩm BĐS lại càng tăng cao hơn so với trước đó. Việc này phản ánh nhu cầu ở thị trường BĐS vẫn luôn rất cao.

Sau đợt dịch Covid-19 thứ nhất, mức độ quan tâm tới BĐS của khách hàng và nhà đầu tư tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau lần 3 tăng 376% và sau lần thứ 4 là 105%. Nhìn số liệu ta có thể thấy, sau một đợt dịch diễn ra không khi nào nhà đầu tư không quan tâm tới bất động sản. So với những năm 2019, trước những năm dịch bệnh diễn ra, đa phần các quý của năm 2021 đều có sự quan tâm của khách hàng cao hơn các quý năm 2019.

Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm bất động sản vào khu vực Hà Nội chiếm 40% lượng người tìm kiếm, TP.HCM chiếm 29%. Vị chuyên gia này cho hay “Đây là Đây là sự chuyển dịch khá bất ngờ sau đợt dịch này. Trước đây khu vực miền Nam, TP.HCM nhận được sự quan tâm lớn nhưng từ 2020 đến nay, có sự chuyển dịch lớn, dòng tiền đầu tư có dấu hiệu dịch chuyển từ miền Nam về miền Bắc”

Những loại hình BĐS được tìm kiếm nhiều nhất năm 2021 đứng đầu là chung cư chiếm 25%, đất chiếm 20%. Tuy nhiên, trong năm 2021 nguồn cung chung cư đang có xu hướng giảm dần cho nhiều lý do khách quan, giảm hơn hẳn so với các năm trước đó.

“Dòng tiền vào thị trường dồi dào trong năm 2021, nhu cầu phát sinh lớn chỉ chờ dịch được kiểm soát là sức bật rất nhanh, rong khi đó nguồn cung bất động sản có xu hướng giảm đã ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản”. Ông Quốc Anh nhận định.

Ông Quốc Anh cũng cho biết thêm, mối quan tâm với thị trường tăng mạnh nhưng tổng cầu của thị trường giảm đã khiến bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Giá rao bán chung cư Hà Nội đã tăng từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên 34 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán chung cư TP.HCM cũng tăng từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 36 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng Hà Nội tăng từ 89 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 103 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng TP.HCM cũng tăng từ 97 triệu đồng/m2 năm 2019 lên 103 triệu đồng/m2 năm 2021.

>> Đọc thêm: Lợi thế cạnh tranh khác biệt – Thành công của biệt thự đảo Sofitel Ecopark

Xu hướng của dòng tiền theo loại hình bất động sản

Về loại hình chung cư, đây là loại hình được quan tâm ổn định và có sự phục hồi ấn tượng năm 2021. Cụ thể, lượng người quan tâm loại hình này giai đoạn cuối năm đã tiệm cận và bằng tháng 5/2021 (trước khi có làn sóng Covid-19 thứ 4), phản ánh thị trường chung cư phục hồi rất tốt và lượng người quan tâm quay về trước dịch. Xu hướng mặt bằng giá chung cư đều tăng 2 – 8% tùy khu vực. Cầu tăng, cung hạn chế dẫn đến mặt bằng giá có xu hướng điều chỉnh tăng.

Về loại hình nhà ở, nhà mặt phố có sự biến động trái ngược giữa 2 thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh. Nếu khoảng 2-3 năm trước đây, loại hình này được quan tâm nhiều hơn tại tp. Hồ Chí Minh thì những năm trở lại đây, những loại hình này lại trở nên “hot” hơn cả tại Hà Nội. Mức độ quan tâm tại Hà Nội cho loại hình này cho nhà mặt phố bán tăng 42%, với nhà riêng là khoảng 17% so với năm 2019. Còn cũng với loại hình này tại Hồ Chí Minh giảm 33% so với năm 2019.

Nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm này là do 31% lượng người tìm kiếm tại HCM là đến từ Hà Nội và họ đã rút dòng vốn từ miền Nam về miền Bắc do ảnh hưởng của dịch Covid-19, đi lại khó khăn, sản xuất trì trệ, kỳ vọng suy giảm. Còn một yếu tố nữa là mặt bằng giá nhà tại HCM đã tăng mạnh (2017-2019) lên khoảng 30% trong khi đó giá nhà Hà Nội chỉ tăng có 5%.

Chính vì dòng tiền từ miền Nam đổ về miền Bắc đã đẩy mặt bằng giá chung cư và nhà phố tăng mạnh và nó vẫn đang tiếp diễn cho đến hiện tại. Nhưng thị trường nhà cho thuê tại Hà Nội lại đang có xu hướng giảm tại cả 2 thành phố. Nguyên nhân cũng xuất phát từ dịch Covid-19 khiến nhiều đơn vị không thể kinh doanh từ đó những chi phí như mặt bằng bỗng trở thành gánh nặng.

Bởi vậy, giá rao bán nhà riêng và nhà phố tại 2 thành phố này đều tăng nhưng Hà Nội tăng nhiều hơn tp. Hồ Chí Minh. Cụ thể, giá rao bán nhà riêng ở Hà Nội tăng 12% so với năm 2020, trong khi đó tp. HCM chỉ tăng 2%. Còn giá rao bán nhà phố của Hà Nội tăng 16% và tp.HCM tăng 8%.

Cùng với các loại hình bất động sản trên, đất nền tại cả 3 miền đều có biến động tốt và giá tăng.

>> Đọc thêm: Dự báo thị trường BĐS năm 2022: Còn nhiều dư địa để phát triển

Triển vọng thị trường BĐS năm 2022: Dự báo một năm lạc quan và nhiều cơ hội

Nhận định về bức tranh thị trường bất động sản 2022, một số chuyên gia đưa ra góc nhìn khá lạc quan và tươi sáng. Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, có một số nhận định về thị trường BĐS. Nhìn lại năm 2021 có thể thấy, dù chịu tác động nặng nề từ đại dịch Covid-19 nhưng thị trường vẫn được đánh giá là một kênh đầu tư hấp dẫn. Giá bất động sản hầu như không giảm, ngược lại còn tăng từ 5-9%, tùy khu vực. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung bất động sản trong hai năm vừa qua tương đối khan hiếm, trong khi cầu không giảm.

Nguồn vốn đổ vào bất động sản trong năm 2021 vẫn tích cực. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản tính đến hết quý 3-2021 tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020 và cả năm tăng khoảng 7-8%, thấp hơn so với bình quân toàn ngành nhưng vẫn là mức rất tích cực.

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2 triệu tỉ đồng. Trong 11 tháng năm 2021, tổng vốn FDI đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỉ USD (chiếm khoảng 11%).

Giai đoạn 2022-2023, hai yếu tố vĩ mô và vi mô sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phụ hồi tốt hơn. Cụ thể, kinh tế của Việt Nam dự báo sẽ phục hồi ở mức độ tích cực, tăng trưởng ở mức 6-6,5% hoặc cao hơn là 6,5 – 7% nếu triển khai tốt chương trình phục hồi. Sức cầu theo đó sẽ bật mạnh trở lại.

Còn theo ông Nguyễn Quang Huy – Phó tổng giám đốc APEC Group: “Tính minh bạch sẽ quyết định thị trường. Tôi tin rằng, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không có bong bóng, bởi nguồn cung hiện rất ít, hầu hết đến từ những dự án phê duyệt đầu tư cách đây 2-3 năm, còn những dự án được phê duyệt mới trong thời qua rất ít. Đó là lý do mặc dù dịch bệnh liên tục nhưng giá nhà vẫn tăng cao.”

Một chuyên gia nữa, bà Dương Thuỳ Dung, giám đốc cấp cao CBRE nhận định rằng căn hộ sẽ tiếp tục xu hướng tăng giá. Trong thời gian tới, xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ bán tại Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3-7% tùy từng phân khúc trong năm 2022. Riêng phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có thể tăng trưởng khoảng 5-7%. Còn phân khúc bình dân và trung cấp, mức giá có thể tăng khoảng 3-5%.

Tuy nhiên, trong vòng 2 năm tới thị trường sẽ tiếp tục có sự lệch pha cung cầu, các chi phí khác như nhân công, đất, nguyên liệu,.. sẽ tiếp tục tăng chứ không giảm làm giá BĐS tăng.

Đối với PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: “Dự báo sang năm 2022, thị trường BĐS sẽ hồi phục và bật lên cùng với sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế. Đặc biệt, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng có thể sẽ bật lên mạnh mẽ sau khi thí điểm mở cửa trong năm 2021. Nếu tiếp tục đẩy mạnh hoạt động mở cửa trong năm 2022, bất động sản du lịch sẽ hồi phục phát triển mạnh mẽ. Ngoài ra, phân khúc nhà ở giá thấp, tầm trung sẽ sôi động trở lại khi nền kinh tế hồi phục. Nhìn chung, bất động sản sẽ dần ấm trở lại cùng với sự gia tăng thu nhập của người dân.”

>> Tham khảo một số dự án mới: